土地增值稅清算未銷售部分怎么處理？

　　如果土地未全部銷售，未結(jié)算完的部分可以按照工程概算或者預(yù)估數(shù)向稅局申報土地增值稅清算嗎？

　　答：土地增值稅的清算是納稅人向項目所在地稅務(wù)機關(guān)提出清算的申請，進行案頭和實地審核。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第十條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅的清算。

　　第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第六條規(guī)定，未結(jié)算完的部分，稅務(wù)機關(guān)會按下列方法和順序核定確認(rèn)清算收入：

　　(一)按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

　　(二)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

　　(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

　　因此，分期開發(fā)的項目土地增值稅可以分項目清算。沒有結(jié)算完成的項目，可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，而非按照工程概算或者預(yù)估數(shù)進行清算。