以土地使用權(quán)出資的賬務(wù)處理

　　投資企業(yè)用土地使用權(quán)投資入股，根據(jù)《企業(yè)會計準則第2號——長期股權(quán)投資》中關(guān)于長期股權(quán)投資中，明確規(guī)定，關(guān)于投資要區(qū)分投資企業(yè)和被投資企業(yè)兩種情況分別處理。

　　接受土地使用權(quán)的單位(被投資企業(yè))：

　　借：無形資產(chǎn)- 土地使用權(quán)

　　貸：實收資本

　　投資企業(yè)：

　　借：長期股權(quán)投資

　　貸：無形資產(chǎn)- 土地使用權(quán)

　　以土地使用權(quán)投資，主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育費附加。

　　會計分錄如下：

　　借：長期股權(quán)投資

　　貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

　　應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　借：稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

　　-應(yīng)交城建稅

　　-應(yīng)交教育費附加

　　-應(yīng)交印花稅

　　借：所得稅費用

　　貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交企業(yè)所得稅

　　交易稅費扣除規(guī)定

　　1、印花稅

　　銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅，屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，予以扣除。購買土地繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。對采購建筑材料及其他物品簽訂合同和會計賬簿其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除，但不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　2、投資入股增值稅及附加

　　土地使用權(quán)投資入投，按評估價視同銷售處理，計算相應(yīng)的增值稅及附加。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定，具體計算增值額時應(yīng)注意：

　　第一、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。

　　第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。此以土地投資入股，無加計扣除。