不動產(chǎn)抵押合同生效條件包括哪些？

　　雙方當事人若是以不動產(chǎn)作為抵押，擔保他們之間的債權債務關系，則需訂立不動產(chǎn)抵押合同。那么不動產(chǎn)抵押合同，生效條件都有哪些？

　　不動產(chǎn)抵押合同生效條件

　　《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產(chǎn)抵押合同屬于設立不動產(chǎn)物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

　　抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。根據(jù)《物權法》有關規(guī)定，“不動產(chǎn)抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優(yōu)先受償權。

　　不動產(chǎn)抵押合同中，抵押登記對合同效力有什么影響？

　　合同法第44條第2款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效時，依照其規(guī)定?！睋７ǖ?1條規(guī)定“當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同應自辦理抵押物登記之日起生效。但根據(jù)合同成立與生效的構成要件及相互關系，抵押登記對不動產(chǎn)抵押合同效力的影響應細化到以下三個方面：

　　1、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的成立要件。因為合同是當事人合意的結果，是合同自由原則的體現(xiàn)，只要當事人雙方根據(jù)要約和承諾的規(guī)則就合同的主要條款達成一致意見，并據(jù)擔保法的規(guī)定簽訂了書面形式的抵押合同，不動產(chǎn)抵押合同即告成立。而抵押登記是當事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動產(chǎn)抵押合同是否成立，不受抵押物是否進行登記的影響。

　　2、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現(xiàn)了國家對意思自治的合理干預。合同法第五十二條規(guī)定了合同無效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或若第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！倍?、行政法規(guī)對抵押登記的規(guī)定，不屬于強制性規(guī)范，因此不能絕對地以抵押物是否進行登記來認定不動產(chǎn)抵押合同是否有效。

　　不動產(chǎn)抵押如何理解？

　　不動產(chǎn)抵押是債務人以不動產(chǎn)作為抵押。但法律禁止流通或禁止強制執(zhí)行的財產(chǎn)不得作為抵押物。

　　抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產(chǎn)作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權人則為抵押權人。

　　這里指的第三人通常是保證人，抵押物不一定由債務人提供，保證人也可以通過抵押的形式為債務人提供保證。

　　不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日設立;當事人以不動產(chǎn)設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。