開發(fā)成本包括什么？

　　開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設(shè)施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用，屬于會計核算中的費用類科目，那么開發(fā)成本具體包括哪些費用？

　　開發(fā)成本的組成

　　1、土地使用權(quán)出讓金：國家作為土地所有人，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

　　2、征地拆遷安置補償：包括征地拆遷安置補償。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地產(chǎn)生的費用主要包括土地補償費、勞動安置補助費、水利設(shè)施維護和配置費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地復(fù)墾基金、征地管理費等；拆遷安置補償。在城市地區(qū)，國家和地方政府可以按照法定程序?qū)袃渫恋鼗蛘咂髽I(yè)、事業(yè)單位、個人使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或者其他建設(shè)項目。

　　3、前期工程費：項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用，以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。這些費用可根據(jù)實際工作量和相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)進行估算。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施費用：也稱紅線內(nèi)工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水、排洪、通訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指數(shù)估算法計算。

　　5、建筑安裝工程費：指直接用于建筑安裝工程的總費用。主要包括建筑工程費（建筑及特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費。

　　6、儲備基金：不包括基本儲備基金和不可預(yù)見的價格上漲。

　　7、公共配套設(shè)施費：主要包括開發(fā)社區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)移的支出。本估算可參考“建筑安裝工程造價”估算方法。

　　8、開發(fā)期間的稅收：開發(fā)項目的投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所承擔(dān)的各種稅費以及當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門征收的費用。

　　開發(fā)成本的影響因素

　　1、經(jīng)濟形勢的變化會影響項目開發(fā)成本：經(jīng)濟形勢的變化會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。

　　2、法律政策風(fēng)險影響項目開發(fā)成本：法律和政策風(fēng)險是指一個國家的國際國內(nèi)政治環(huán)境變化及相應(yīng)的政策和法律調(diào)整（如財政政策變化、土地使用制度改革、住房制度改革等）給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的經(jīng)濟損失。

　　3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本：增加了開發(fā)成本：在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項目調(diào)查和項目測算的人員素質(zhì)普遍不高。決策者很難根據(jù)這些人員指定的項目規(guī)劃做出正確的決策，導(dǎo)致項目投資失誤，給企業(yè)造成一定損失，并計入企業(yè)的開發(fā)成本。