土地出讓金是怎樣計(jì)算？

　　企業(yè)在取得土地使用權(quán)的時(shí)候，需要繳納一定數(shù)額的土地出讓金。土地出讓金具體是指什么？如何計(jì)算？

　　土地出讓金如何計(jì)算？

　　(1)有實(shí)際成交價(jià)的，且成交價(jià)不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按照成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金;如果實(shí)際成交價(jià)低于計(jì)準(zhǔn)低價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則按照40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　(2)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)40%計(jì)算土地出讓金。

　　(3)通過(guò)以上發(fā)放計(jì)算土地出讓金，如果土地使用權(quán)收到異議，需要由受托人找土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其土地進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格的40%計(jì)算。

　　(4) 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是指企業(yè)從各級(jí)政府的土地管理部門(mén)取得土地使用權(quán)，需要按照規(guī)定繳納土地出讓的價(jià)款，或者土地期滿之后，使用者需要進(jìn)行續(xù)期而向相關(guān)的土地管理部門(mén)繳納續(xù)期土地出讓價(jià)款，或通過(guò)行政撥款獲得土地使用權(quán)后將其進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，抵押，作價(jià)入股和投資，需要補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

　　土地出讓金能否抵扣增值稅？

　　準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) ):

　　第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

　　銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

　　差額計(jì)稅時(shí)，銷(xiāo)售額可以減購(gòu)買(mǎi)土地成本后，按差額計(jì)算交納增值稅。